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亿达商会团队 | 亿达商会选址分析报告

| 招商动态 |2017-12-12

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亿达商会选址分析报告

part1

具体位置描述及地理特征

五桥地区最为繁华的地段是由上海大道、百安大道以及天台路三条相邻的街区组成。百安大道多以餐饮为主,供消费者休闲娱乐的设施多建在上海大道,但是也都是较小的门店,五桥最大的两个超市永辉和新世纪都在这里,无疑吸引了五桥大多数人到此消费。商会选址的地点处于五桥天台路与安庆路交汇处的学府广场,周围集聚了许多餐饮、住宿、中小型超市等满足消费者日常生活需求的设施,但是没有一个集中的商圈,基本上的基础设施都是围绕着周围的居民区及几所高校建设的,所以商会的入驻会为五桥及周边地区带来新的商业氛围。这一地区的交通满足基本的出行需求,去高笋塘、火车站、北站都有直达的公交车,而且还有滴滴快车、出租车供市民选择。

学府广场及周边占地约6万平方米,可同时容纳约30万人。周围有三所大学,重庆三峡学院,重庆三峡医药高等专科学校,重庆安全技术职业学院,在校大学生约5万人,一所中学,重庆万州高级中学,在校学生约7000人,周围还有许多居民区,人口流量大。周围还有许多商铺、小超市、酒店、银行等,如家益超市、四季超市、尚典咖啡、万卷堂、桂香园、维艾思酒店、重庆市农村商业银行、中国邮政储蓄银行、中国工商银行等,此外,不远处就是公交车站,乘坐公交车比较方便,人口容量和人流量潜力都很大。

五桥和靠近的周边地区没有类似万达,高笋塘这样大规模的商圈,因此商业氛围并不好,这边的消费者想要购物就必须到高笋塘商贸城、万达,但是由于相距较远,乘坐公交时间太长,出租和滴滴快车较为昂贵,所以出行十分不方便,现在亿达商会的入驻,可以为五桥及周围片区的市民带来极大的便利,吸引更大的人流量,加速五桥商业和经济的发展。

part2

交通及相关设施

01

交通路线

主干道:安顺路、百安大道、上海大道、安居路等

相关设施

02

五桥停靠的公交车车次及停靠站点调查

学府广场站

5路(双河口—学府广场)

12 路(百安坝—周家坝)

32 路(高铁北站—万州中学)

重庆三峡学院站

12 路(百安坝—周家坝)

32 路(高铁北站—万州中学)

富民花园站

5 路(双河口—学府广场)

12 路(百安坝—周家坝)

汽车南站(公交站)

5 路(双河口—学府广场)

12 路(百安坝—周家坝)

6 路(白岩路末端—飞机场)

27 路(人头石移民小区—宁波路)

9 路(长龙家园—老年大学)

32 路(高铁北站—万州中学)

百安花园站

5路(双河口—学府广场)

9 路(长龙家园—老年大学)

12 路(百安坝—周家坝)

五桥片区的公交车路线较少,但是也能满足市民日常的出行,这是因为五桥片区商业和经济并不发达,随着亿达商会的入驻,会带来更多的顾客流量,五桥片区可能也会新增几条公交线路来满足消费者出行需求。

part3

商圈环境分析

01

人口状况分析

据重庆市万州区2010年全国第六次人口普查显示:

(1)全区常住人口全区常住人口为156.31万人,与上年相比,增加2.09万人,增长1.4%。常住人口继续保持增长态势。

(2)年龄构成:全区常住人口中,0-14岁的人口为23.43万人,占总人口的14.99%;15-64岁的人口为114.60万人,占总人口的73.32%;65岁及以上的人口为18.28万人,占总人口的11.69%。

(3)乡镇常住人口具体分布情况请见附件一

全区人口基数大,消费欲望强,15-64岁的人口占比达73.32%,市场呈现出年轻化形态,加以刺激会成为市场的中流砥柱。

历经6年的万州已经翻天覆地,数据如下:

表3-1 2016万州常住人口

图3-1 2016万州常住人口

2016年万州数据显示万州的常住人口为160.74万人,城镇常住人口为100.24,城市化进程达到62.23%,人口众多,城镇化覆盖广,可以看出万州是一个巨大的商业蛋糕。

根据人口的增长趋势2017年万州的常住人口约为167.6万人,五桥的常住人口为16万人,占比万州为10.4%,流动人口大约20万人,大多是大学生和务工人员。分析表明这个区域流动人口较多,消费欲望强烈,个性时尚潮流,并且常住人口也是非常可观,重要的是现在并没有一个大型的商圈存在,如果在此处开辟一个商圈会是一个很大的机会。

消费能力分析

02

表3-2 2016万州年龄分布人数

图3-2 2016万州年龄分布

据图表分析2016年万州户籍女性达86.1万人,在大多数家庭中或者生活中女性购买占主导地位,0-18岁的人有28.5万人,他们们接受的信息快、知识面广,消费也趋向理性,喜欢时尚,追求自由;18-35岁人口有36.46万人,这部分人的特点是热情奔放、思想活跃、富于幻想、喜欢冒险,这些特点反映在消费心理上,就是追求时尚和新颖,喜欢购买一些新的产品,尝试新的生活,购买欲望强烈且购买力充足;35-60岁的人口有73.31万人,他们的特点是成熟稳重,购买计划多余盲目性;60岁以上的人口有37.2万人,他们的特点是精打细算,坚持自己的意见,很难受外界因素比如人员推销的影响。

表3-2 2014-2015年重庆市家庭恩格尔系数变化

表3-2万州城镇居民人均可支配收入和增长率

万州作为重庆第二大城市,收入消费水平实力居上,2017年上半年万州社会经济稳步发展,城镇居民收入平稳增长,每季度人均可支配收入17087元,同比增加1525元。在稳步发展的今天,消费水平不断提高,人均可支配收入增加,人们不必担心是否能够吃饱穿暖而是在意吃好穿好玩好,恩格尔系数不断减小,居民更加注重服务消费质量,而且人们的消费观念也在转变,原来大家都认为钱是值钱的,放在银行里存起来会升值,而现在大多数人都不在坚持这一观点而是注重自身的消费。

消费者的购买力

购买力指数=50%A+30%B+20%C

A:商圈内的可支配收入和占比

B:商圈内的零售额占比

C:具有购买力的人口数占比

03

消费者心理及行为

据调查分析表明:

(1)生活便利品消费者更愿意图实惠便捷,奢侈品会理性的考虑

(2)产品好的同时服务也重要,能增加顾客忠诚度和形象

(3)店铺的装潢和设施会影响吸引消费者的驻足率

(4)如果是一群人搞定其中的意见领袖就成功了一半

(5)出行方式也会影响消费者的购买,交通便利的地方能够吸引更多的消费人群

(6)正确合理的音乐播放能够吸引消费者进店从而转化购买。

竞争者分析

04

亿达商会定位于中高端商圈,时尚潮流领先,集聚各种商业,占地面积广,争当万州第一商铺为目标,综合考虑了如下几个主要的竞争对手:

福斯德广场:位于万州区太白路,与万州最高档的凯莱酒店、百盛购物广场、新世纪百货共同打造万州最繁华的顶级商圈,也是万州城区核心商圈唯一一条纯商业风情步行街。三峡福斯德广场总建筑面积7.3万平方米,共7层,负二层底下车库、设备用房、超市库房、商业门面等,负一层是沃尔玛超市、地下商业街;一至三层商业精品店、连锁店、西餐厅;四层、五层休闲、娱乐中心、茶室、餐厅,是集购物、旅游、餐饮、文化、娱乐、休闲、观光于一体的多功能建筑群,是万州主城区规模最大,形象、档次最高,最具品牌号召力的商业街。

万达广场:重庆万州万达广场项目位于万州北滨路滨水区,北临电报路,东临滨江路,西南侧为城市分流路,周边市政配套较为完善。总占地面积62516平方米,规划总建筑面积约20.81万平方米,其中地上14.65万平方米,地下6.16万平方米。由购物中心、室外步行街、底商以及酒店组成。万达广场室内步行街拥有世界最大院线的万达影城、歌神KTV、大玩家超乐场等主力店,近百个时尚服饰、餐饮美食、生活精品等品牌,融合现代时尚元素,打造全新的民国传统商业步行街,将购物和休闲、娱乐、餐饮、商务有机地搭配在一起,目前是万州最大的商圈,吸引了众多本地以及周边地区的消费者。

百盛购物中心:位于太白路北侧,经营面积达16700平方米,是一家以时尚为主题的大型百货商场,主要以中高收入者为目标消费群体。其以优质的商品、良好的购物环境、以较高的信誉度,赢得了广大消费者的信赖,成为最受消费者喜爱尚百货商场和最具影响力的品牌。商场前有一个 500平方米左右的小广场,有利于商场的组织场外促销活动。

重百商场(万州中心店):商场位于主干白岩路北侧,经营面积达19000平方米。负一楼为生活超市馆;一楼为时尚精品馆,主要经营化妆品、黄金珠宝、数码通讯器材、名钟名表、四鞋箱包、小家电、小百货等;二楼为淑女名媛馆,主要经营精品女装、少淑女装、女裤、中老年装针织内衣、文胸等;三楼为运动绅士馆,主要经营精品男装、男裤、衬衫领带、运动休闲、健身器材、童装童玩等;四楼为家用电器馆,主要经营家用电器以及家居床用、羊绒羊毛等商品。五楼是办公室区域和库房。商场将商品定位为以中档商品为主,高档商品为辅,在满足大多数工薪族日常消费需求的同时,引领精品品牌消费时尚。商场门口就是个公交车站,有多路公交车途径并停靠这里,交通便利,人流量大。不足之处是商场修建时间较长,装潢比陈旧,购物环境欠佳。

新世纪百货(太白路):位于太白路北侧,是白岩路、太白路、新城路的交叉路口,交通便利,是万州商业区的核心地段。商场产品丰富,与人们生活息息相关,大到家用电器、衣装行头,小到柴米油盐。正是由于广大消费者的信赖与喜爱价格适中,是广大中高收入消费者喜爱的购物场所,是客流量和消费量最大的商场之一。

part4

商圈分析

01

商圈吸引力分析

根据赫夫模型来预测周边商店及新设商店的商圈和新设商店的销售。

五个分别住在三峡学院及周边、和平苑社区、山水云天居民区、学府家园、岚耀·阳光苑的消费者有机会在五桥地区内4个商场、超市中任意一个购物,根据这4个商场、超市与该消费者居住点的时间距离如表-1所示:

假设λ=1,根据每个超市对消费者的吸引力公式F=超市规模/距离得表4-2

根据消费者到每个超市购物的概率公式P=某超市对消费者的吸引力/所有超市对消费者吸引力之和,求出各消费者到各个超市购物的概率,如表4-3所示:

根据上表可以看出,学府广场一带对消费者来说是极具吸引力的。由表4-3规划出商圈,如图4-1所示:

开业后的辐射范围

02

开业后,主要面对的是主要商圈内,风堡林、大石村、槽头岩、灯笼寨、长岭镇、陈云梁、高歇坎、白瓦屋、大包堡、斑竹林、洞子岭、百岗坝等地区和万州汽车南站周边地区。

part5

新店营业面积和商品结构

01

营业面积

新店一共分为上面五层与负三层,上面五层为各个店面,负二、三层为停车场;新店的占地面积为2万平方米;营业面积负二、三楼为1.6万平方米,负一楼为1.6万平方米,一楼为1.8万平方米,二楼为1.1万平方米,三楼为1.1万平方米,四楼为1.1万平方米,五楼为1.1平方米,一共的营业面积大约为11万平方米。

商品结构

02

B2、B3:停车场及设备管理库。

B1:生活超市,商品的结构为:蔬菜、生鲜、水果,生活用品,文具用品等,还包括电器、家具、手机电脑等。

F1:第一楼划分为内外区,外圈为辅内圈为主的形式。

内区:化妆区包括各种化妆品、洗面奶等;金与玉器区域包括各种首饰,手表等,高档女士专区域:女式鞋类,挎包,帽子。

外区:各类快餐店,精品店,小吃街,小型便利店等。(如下图所示)

F2:服饰区包括各类品牌的衣服、裤子、鞋子、包包等,根据性别年龄再划分出不同的区域。

F3:娱乐区域,包括各类游戏,儿童天地,KTV,溜冰场;母婴区域:母婴用品。

F4:包括各种火锅,中餐馆,串串店。

F5:一个大型的电影院,包括3D,4D,5D等,还有咖啡厅,甜品店。

03

各商业占比分布

5-1业态分布图

part6

市场定位及经营特色

01

市场定位

从前面的分析中可以看出,五桥辐射范围还是很广的,在这一片区域中,我们选择了学府广场这一块地作为我们此次的商圈规划地。学府广场这一块地盘可以说是五桥片区的靠近中心的地段,在这块地盘上面建立起一个类似于万达的亿达商圈,可以说是一个比较好的选择,学府广场与周围各个高校以及上海大道,永辉超市周边居民及学生群体,和平苑、学府家园、山水云天、百安华都、万州区水产研究所、万州区时代商务宾馆、万州区上海文华医院、童彩幼儿园及学府路地区。并且,在学府的周围,消费吸引力相对于上海大道来说,还是有一定差距的,在学府这一片区域以及医专那一条街面上,都是一些小型超市,并且周围没有什么比较出名的店面,很多都是一些私人的门店和少许加盟分店,以至于该范围的消费者都偏向于一些生活的小用品,想要获得更多的消费满足与获取购物满意,有的更是直接去上海大道永辉以及更远的万达去采购。亿达商圈,旨在为消费者提供优质、实惠的生活用品以及满足其他追求品牌、追求时尚的消费人群的需求,所以在亿达商圈这一块地面上,就是以娱乐、休闲、购物等为主,为中高层消费者提过全面的服务,从而改善五桥片区消费者的生活质量,带动消费者的购买欲望,带领他们往更高的生活质量上的提升,从而拉动区域经理发展,以至将该地打造成当地的地标性建筑。在五桥这个看似平常却藏商机的地方打造出一个全新的时尚。

(1)亿达商圈的建立,还是很有必要考虑到它的竞争对手,下面便是亿达商圈的主要竞争商圈:

(2)亿达商圈的口号:

创新奋进,与时俱进,虚心学习,共创和谐幸福大家园。

经营特色

02

1.和万达的模式比较相似的是,亿达商圈分别以高端奢华店、精致生活店、时尚流行店、娱乐影视城以及社区生活店5种店态形式,适应不同地区和客群的消费需求。

2.亿达商圈努力在商品定位、服务标准、营销模式和店面装修设计等方面塑造经营与服务的特色。

3.亿达商圈不仅将服务对象定义为顾客,还扩展到供应商和员工。所以,万达百货制定和颁布了相应的服务标准,并定期组织服务对象和第三方对万达服务水准的考评,以此作为企业改进的主要方向,从而提高了对消费者权益的保障核对购物的无形服务的幸福感。

4.秉承亿达商圈“共创幸福生活,营造服务至上”的使命,亿达商圈主动拉进顾客,提高顾客满意度,通过提高娱乐、休闲、购物的质量,营造一个美好,温暖的氛围,汇报顾客一个满意的购物与消费的环境。

5.在亿达商圈主打的娱乐、餐饮,服务、购物上面,娱乐上,构建出一个“放飞自我,烦恼全无”的理念,让顾客玩得舒心,玩得忘我;服务这一块上面,根据模仿万达的那种模式,实行标准服务,给顾客营造出“你服务,我放心”的心理安全感与温暖感;在购物上,通过顾客的特征,营造出一种“乐在购物,快乐消费”的理念,母婴与奢侈品专区,分别出一种温暖、优雅的氛围,在服装上面,更多的给顾客体验的机会,从而使得消费者在消费的过程中得到满足感核对该购物中心的好感,促使他们再次消费。

6.亿达商圈每一层楼都有自己的特色经营,在每一层楼,营造不一样的氛围,让消费者体验不一样的感受,此商圈注重服务与体验相结合的手段,从而消费者的心。

REC

part7

新店址经营效益估计

01

效益预估

商场的总规划是地表上五层,地下三层,营业面积,负二、三楼为1.6万平方米,负一楼为1.6万平方米,一楼为1.8万平方米,二楼为1.1万平方米,三楼为1.1万平方米,四楼为1.1万平方米,五楼为1.1平方米,一共的营业面积大约为11万平方米。其中负2-3层为停车场。

根据店铺的商业规划可知,在店新商场的B1层为生活超市,超市是商场的主力店,采用整租合约,起租时间10年起,商场的可接受变动价在20%内,由此得出在负一楼一年的最低收入状况如下;

不减去折扣收益190*1.6*12=3648万元,减去百分之二十折扣3648-3648*20%=2918.4万元,其余商业楼层的租用面积在60%以上,剩余40为公共面积,故此可知:

F1路层一年收益200*60%*12*1.8=2592万元

F2路层一年收益180*60%*12*1.1=1425.6万元

F3路层一年收益170*60%*12*1.1=1346.4万元

F4路层一年收益166*60%*12*1.1=1314.72万元

F5路层一年收益160*60%*12*1.1=1267.2万元

B2/B3层共计5000个停车位,在新商场的辐射范围内,则根据估算(按照商圈潜在规则初步估计)每天进场车辆最低一千五辆,平均停放时间5-6小时,平均每小时收费3元,则有:

每天停车最低收益1500*5.5*3=24750元

每个月停车最低收益24750*30=742500元

每年停车最低收益742500*12=8910000元

综合上述可知每年商场最低的收益为:

2918.4+2592+1425.6+1346.4+1314.72+1267.2+891=11755.32万元

盈利预估

02

在新商场开始经营的前期会涉及帮助宣传费用,赞助装修费用,设备费用;预估如下:

设备费用:6000万

赞助装修:2000万

在开招租后涉及人工成本,管理费用,公共设备水电费,税费等各项费用初步估计如下:

预估人工成本1000万元

水电费1500万元

固定设备维修费用500万元

应缴最低税费2000万

预估第一年经济收益额=预估营业额 -预估各项开支=11755.32-13000= -1244.68万元

由此可以知道该新开商场预估收益第一年亏损1244.68万元,而从第二年开始除去前期的装修和设备费用收益如下:

11755.32-5000=6755.32万元

part8

新店未来发展前景分析

随着我国城市化进程的推进和区域经济的新发展,现代商圈的发展对城市建设的推动作用越发显现。商圈作为新型城市经济的重要载体,发挥聚集经济的作用,是促进区域经济增长,丰富城市休闲文化生活、方便城镇居民日常生活,提升城市品质的重要途径。城市商圈的巩固和完善,必将促进一个城市、地区商业、旅游、地产等事业的全面发展。同样的,商圈的发展也同样受到经济、环境、政策等多方面因素的影响,新型城市商圈的建设面对信息时代和知识经济时,表现出良好发展态势,其未来前景如何,值得我们对城市建设,其辐射范围的配套,从多方面进行分析,研究。

01

区域市场分析

政策分析—招商政策

五桥街道围绕辖区经济社会发展大局,立足实际,掀起全民招商氛围,拓宽招商渠道,全方位、多层次、宽领域狠抓落实,构建了招商引资新格局。街道制定信息收集管理制度、奖励政策,每月5号前,各社区、站所汇总上报负责片区招商引资信息,由专人负责梳理,调动辖区干部的主动性和积极性,尽全力挖掘投资信息。采取信息提供人跟踪服务到底等措施,形成街道上下共抓招商工作格局。

组建招商引资小组进行招商,利用有效招商信息,与其他地区的街道联系,洽谈招商项目。五桥街道着力做好基础工作,今年已先后筹资对辖区基础设施进行整治完善,全面提升水、电、路、绿化、亮化等配套工程;实施“招商——落地——手续”一条龙跟踪服务,全面提高投资软环境。

严格落实“零距离联系,零收费服务”,实行精细化服务。针对开工建设项目,该街道实施代理跟踪服务强化项目落地,争取项目早落地早投产。针对资金不足的落地项目,对接银企、引导有意向投资客户与项目进行再合作,帮助企业持续发展。

五桥街道紧紧围绕辖区经济社会发展大局,坚持立足实际,掀起全民招商氛围,拓宽招商渠道,全方位、多层次、宽领域狠抓落实,构建了招商引资新格局。新店作为一种大型商业基地,投产成功后能够得到万州五桥街道办的大力支持,招商引资,快速发展。

经济分析—产业帮扶

五桥街道辖区内劳动密集型企业较多,以万州工业园为主,位于五桥街道芦家坝,已被国家确定为三峡移民生态工业园区,目前仍在不断建设完善中。街道依托工业园区平台优势,秉承“工业五桥、和谐街道”的发展理念,大力发展工业经济,同时,不断招商引资,大力建设新型商业格局,重啤万州分公司、迪康长江制药、奥力生物制药、昌庆塑料编织等一批规模和骨干企业,都聚集在五桥街道。形成了现代制药、化工、机械制造等五大支柱产业,工业经济的强势发展激活了五桥第三产业的发展,五桥正着力打造以工业经济、餐饮、娱乐、服务为主体的“芦家坝特色一条街”工程,在此建立服务、娱乐、餐饮等一体化的大型商圈,能借助工业经济的力量,进一步扩大辐射范围,吸引人群聚集。

人口分析—需求分布

学府广场靠近万州中学、重庆三峡学院、安全职业技术学院、三峡高等医药专科学院,被几大高校围绕,学生群体庞大,加之周边五桥居民群体10万,外来务工人员,上班白领等现有消费需求巨大,亿达商圈属于新型零售业态,规模大,辐射范围更广,依托发达的道路交通枢纽,使其需求分布范围更广。

门店发展趋势

02

近几年,五桥地区经济不断发展提高,三峡移民带来了新一轮的经济增长,几大高校的迁入,更让五桥的发展更加明朗,居民消费水平不断增长,各类零售门店纷纷入驻五桥,依托庞大的消费群体,以及较为空白的市场,大型超市、零售商以及综合商业区在此取得巨大成功。

从现有商业结构来看,五桥地区商铺众多,但大多经营规模较小,虽有融合娱乐、餐饮的大型酒店,但诸如万达此类,集服装、餐饮、娱乐、美妆为一体的新型商业地产几乎为零,市场趋于空白,考虑到该地区的消费水平以及市场需求,新店选址在该地区会取得很好的发展前景。

机遇:

亿达商业地产是一种新型零售组织形式,在满足消费者生活需要的同时,也不断提高消费者的服务体验,对于五桥地区来说,这种新型的零售模式具有吸引力,符合现代经济发展的规律,能够被大家所认同。

聚集了多种零售业态,为居民带来良好的消费体验,随着区域经济的不断发展,会成为消费主流。

万州区正规划建设江南新区,紧邻五桥地区,新区以大型港口、物流功能为主,是重要的物流港区,其发展能够很大程度带动万州区域旅游的发展,以及万州商业一体化的整合发展,使亿达商圈辐射范围更广。

万州区城乡建委网站近日公布的《万州区城市公共交通系统规划方案公告》中,明确提出了万州即将规划轻轨线,未来万州的公交服务体系要以轨道交通为骨架。在市规划设计研究院为万州城市交通,所作的规划中,轻轨规划了3条线路:其中3号线,途径五桥站,百安大道站等,连接8个站点,大大增加了该地区未来的人员数量与流量,商圈辐射范围将进一步扩大,未来市场潜力巨大。

8-1万州区城市公共交通系统规划图

l挑战:

亿达商圈的主要客户群很大一部分来自学生群体以及年轻的上班族,在每年的寒暑假期间,五桥地区的消费群体会大量减少,销售量也会因此减少,成本增加。

消费者的购买行为会受到习惯性购买影响,对一些先入为主的商业点有所依赖,不愿意尝试新事物。

亿达商圈属于新型的零售组织,主要以招商引资为主,在基础建设方面投入成本大,相比于其他门店产品,价格较高,消费者转换起来比较麻烦。

从政府政策、经济发展情况、以及现在门店发展趋势、机遇与挑战来看亿达商圈修建在学府广场,依托不断完善的交通网络,不断发展的物流、信息,以全新的,符合经济发展规律的形态走进人们,虽然会遇到一定的挑战,但新型商圈总是一种潮流风尚进入人们的生活,亿达商圈在五桥地区起步,依托强大的环境、自身、以及庞大的消费群体,一定会取得良好的发展前景。

本版编辑:小波

团队名称:亿达商会

团队成员:龚波,戴卓成,罗欢,刘永清,姜坤,陈金璐,刘俊,刘辉龙,杨娟,何明秋

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